การถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าว

โดย รัชนี วัฒนวิศิษฐ์พร

          จากสภาวะวิกฤติเศรษฐกิจที่รุมเร้าในปัจจุบันจนหลายประเทศเร่าร้อนไปตามๆกัน ประเทศที่อยู่ในภูมิภาคแถบร้อนอย่างไทยก็ยิ่งเพิ่มดีกรี ความร้อนเข้าไปอีกเป็นทวีคูณ เพราะปัญหามากมายผุดขึ้นไล่บี้กันไปคล้ายงูกินหาง ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางด้านการเงิน ปัญหาคนตกงาน และอื่นๆซึ่งส่งผลกระทบไม่น้อยต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ หลากหลายมาตรการและนโยบายจึงออกมาด้วยความเพียรพยายาม อย่างยิ่งยวดของรัฐบาล ทั้งนี้เพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูให้จักรกลต่างๆเดินหน้าต่อไปได้

          การขาดแคลนเงินตราต่างประเทศดูเหมือนจะเป็นประเด็นสำคัญสำหรับประเทศที่เกือบจะล้มทั้งยืนอย่างกลุ่มประเทศในแถบเอเซีย มาตรการหนึ่งที่ประเทศเหล่านี้นำมาใช้เพื่อยืดอายุของตัวเองคือการดึงดูดเม็ดเงินจากต่างประเทศด้วยการสนับสนุนและส่งเสริมบริษัท
ข้ามชาติต่างๆให้เข้ามาลงทุนในธุรกิจที่เราเปิดไว้และต่างชาติพึงกระทำได้ และแน่นอนการเข้ามาลงทุนของนิติบุคคลต่างด้าวเหล่านี้ ระยะเวลาในการพำนักพักพิงคงไม่ต่ำกว่า 1 ปีขึ้นไป

          ประเด็นสำคัญประการหนึ่งที่ต่างชาติคำนึงถึงอยู่ไม่น้อยคือ ที่อยู่อาศัยของพวกเขาไม่ว่าจะด้วยการเช่า หรือซื้อจะมุ่งเน้นไปที่อาคารห้องชุด
ในคอนโดมีเนียมแต่ก็มีสิทธิไม่เต็มร้อย เพราะกฎหมายไทยก็ยังเปิดช่องให้คนต่างด้าวเข้ามาถือครองอาคารชุด ในลักษณะแบบนี้ไม่มากนัก เป็นเพราะเกรงว่าหากปล่อยต่างชาติเข้ามามากเราคนไทยก็จะไม่มีที่อยู่อาศัยกัน

          อย่างไรก็ตามต่างชาติส่วนมากใช้วิธีหลบเลี่ยงให้คนไทยออกหน้าอาศัยชื่อและสัญชาติซื้อแทนหรือเรียกว่านายหน้าหรือตัวแทน บ้างก็อาศัยแต่งงานกับชายไทยหรือหญิงไทยเพื่อแอบอ้างการใช้สิทธิ

          ในที่นี้อยากหยิบยกปัญหาในเรื่องของการซื้อห้องชุด (คอนโดมีเนียม) เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว โดยจะชี้ให้เห็นว่า
บุคคลและหรือ นิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้หรือไม่อย่างไร เพราะยังเป็นเรื่องที่คลุมเครือ อยู่ไม่น้อยสำหรับนักลงทุนจากต่างชาติ

          ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 2 พ.ศ. 2534 ได้ให้สิทธิคนต่างด้าวในการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้ ซึ่งมีสาระสำคัญดังนี้
ประการแรกได้กล่าวถึง "ผู้มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์" ซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 19 แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุดฯ โดยแบ่งออกเป็น 5 กลุ่ม
กลุ่ม 1 คือคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
กลุ่ม 2 คือคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
กลุ่ม 3 คือนิติบุคคลที่กำหนดไว้ในมาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย
กลุ่ม 4 คือนิติบุคคลที่เป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 281 พ.ศ. 2515 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
กลุ่ม 5 คือคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด

ประการที่สอง พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 นี้ได้กล่าวถึง "สัดส่วนในการถือกรรมสิทธิ์" โดยกฎหมายยินยอมให้บุคคลและหรือนิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 40 ของพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

ประการที่สาม กล่าวถึงหลักฐานที่ต้องแสดงในวันโอน โดยแตกต่างกันไปแล้วแต่ประเภทการเข้ามาของต่างด้าวหรือนิติบุคคลนั้นๆ

          การแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 มาตรา 19 ว่าด้วยการให้สิทธิคนต่างด้าวซื้ออาคารชุดได้นั้น ก็เคยทำให้มีคนแสดงความเป็นห่วงหรือเป็นกังวลว่าคนต่างด้าวจะอาศัยเงื่อนไขกฎหมายอาคารชุดฉบับดังกล่าวในการเข้ามาซื้อห้องชุด
เพื่อจะได้มีสิทธิ์ในการถือครองที่ดินที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ ซึ่งถ้าเราดูในรายละเอียดของเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ในการให้สิทธิกับคน ต่างด้าวแล้วจะเห็นว่า ไม่มีทางเป็นไปได้ เนื่องด้วยเงื่อนไข 2 ประการสำคัญคือ

          ประการแรกเงื่อนไขของจำนวนพื้นที่ เนื่องจากกฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 40 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ดังนั้นถ้าห้องชุดแต่ละห้องมีเนื้อที่เท่ากัน เช่นอาคารชุดทั้งหมด 100 ห้อง คนต่างด้าวก็มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้จำนวน 40 ห้องชุด

          จะเห็นได้ว่าการที่กฎหมายจำกัดจำนวนพื้นที่ให้คนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 40 ทำให้เมื่อมองในแง่ของการประกอบธุรกิจเก็งกำไรห้องชุดที่คนต่างด้าวอาจจะแอบแฝงเข้ามานั้น ดูแล้วไม่คุ้มกับเม็ดเงินที่จะลงทุนซึ่งหากจะมีการลงทุนในรูปแบบนี้แล้ว คนต่างด้าวสู้นำเงินมาซื้อที่ดินแล้วปลูกสร้างทำอาคารชุดขายเองดูจะคุ้มกว่า การที่นำเงินมาซื้อห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว ยิ่งไปกว่านั้นหากมีการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดแล้ว กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้ใส่ชื่อของเจ้าของห้องชุดทุกห้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินแปลงที่สร้างอาคารชุดนั้น โดยกำหนดให้
แต่ละห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละคนถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยคิดจากอัตราส่วนระหว่างราคา ของห้องชุดแต่ละห้องกับราคาของห้องชุดทั้งหมด ซึ่งอัตราส่วนตรงนี้จะนำไปสู่การแบ่งหรือถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินเมื่อมีการจดทะเบียน ยกเลิกอาคารชุดแล้ว

          การถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินของผู้ซื้อห้องชุดทุกรายทั้งคนต่างด้าวและคนไทยต้องนำมาถัวเฉลี่ยตามอัตราส่วนที่แต่ละคนจะได้ ทำให้คนต่างด้าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่มากนักซึ่งดูแล้วไม่คุ้มกับเม็ดเงินที่เขาจะนำเข้ามาลงทุนในการซื้อห้องชุดโดยมีวัตถุประสงค์
แอบแฝงเพื่อจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินในการประกอบธุรกิจมากกว่าเพื่อการอยู่อาศัย

          ประการที่สองเงื่อนไขเวลา การที่คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวได้รับสิทธิให้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เนื่องจากเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 19(1) ถึง (5) ของกฎหมายอาคารชุด ดังนั้นถ้าเงื่อนไขดังกล่าวเปลี่ยนแปลงไปสิทธิของคนต่างด้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น ก็ต้องหมดไปด้วย

          คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าหน้าที่ทราบว่าตนหมดสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อไปแล้วภายใน
60 วัน และต้องขายห้องชุดนั้นๆภายในระยะเวลา 1 ปีนับตั้งแต่วันที่มีเหตุแห่งการเปลี่ยนแปลงนั้นเกิดขึ้น ถ้าไม่ขายกฎหมายให้อธิบดีกรม ที่ดิน เป็นผู้มีอำนาจทำขายเองได้

          จะเห็นได้ว่าเมื่อคนต่างด้าวหมดสิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแล้ว กฎหมายได้บังคับให้ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในเวลา 1 ปี ทำให้คนต่างด้าวจะดื้อแพ่งถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยไม่ขายก็คงทำไม่ได้ และหากจะขายห้องชุดในลักษณะของการเก็งกำไร ก็ทำได้ยากอีกเช่นกันเนื่องจากมีเงื่อนไขของเวลาเป็นตัวบังคับ

          ซึ่งหลังจากที่กฎหมายอาคารชุด (ฉบับที่2) พ.ศ.2534 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2534 เป็นต้นมาก็ดูเหมือนว่าจะไม่ประสบ ความสำเร็จ เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติไม่ได้ให้ความสนใจมากเท่าที่ควร รัฐบาลชุดปัจจุบันนี้จึงได้เสนอร่างแก้ไขเพิ่มเติม กฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ โดยมีความมุ่งหวังที่จะใช้เงื่อนไขและหลักเกณฑ์ของกฎหมายที่แก้ไขใหม่ดึงดูดให้คนต่างด้าวเข้ามาซื้ออาคารชุด เพื่อแก้ไขปัญหาอาคารชุดล้นตลาดให้หมดไป ซึ่งหากวัตถุประสงค์ดังกล่าวบรรลุผลจะทำให้ผู้ประกอบการอาคารชุดสามารถฟื้นตัวได้

          สำหรับกฎหมายอาคารชุดที่อยู่ในระหว่างการพิจารณาของรัฐบาลนั้น สาระสำคัญอยู่ที่การกำหนดให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่อาคารชุดทั้งหมด และให้ถือกรรมสิทธิ์ได้เกินร้อยละ 49 สำหรับอาคารชุดที่ตั้งอยู่ในเขตราชการส่วนท้องถิ่นซึ่งมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันไม่เกิน 5 ไร่

          อย่างไรก็ดีแม้ว่าจะมีการแก้ไขกฎหมายอาคารชุดแล้ว เราจะแน่ใจได้อย่างไรว่าร่างพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ จะเป็นการแก้ปัญหาตรงจุดในเมื่อกฎหมายฉบับเดิมซึ่งให้กรรมสิทธิ์ในการถือครอง
อาคารชุดแก่ต่างชาติถึงร้อยละ 40 ยังไม่เห็นผลสำเร็จที่เป็นรูปธรรมเท่าที่ควร การเพิ่มสัดส่วนการถือครองเป็นร้อยละ 49 จะแก้ปัญหาได้จริงหรือ ดังนั้น สิ่งที่น่าห่วงในเรื่องนี้จึงไม่น่าจะเป็นปัญหาว่าต่างชาติจะถือครองอาคารชุดจนไม่มีที่สำหรับคนไทย แต่จะกลายเป็นว่า เราแก้กฎหมายแล้วต่างชาติจะมาซื้อจริงหรือ

ผู้มีสิทธิถือครอง กรรมสิทธิ์ หลักฐานที่ต้องแสดงในวันโอน
กลุ่ม 1
1. เอกสารหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
2. ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ออกโดยกองตรวจคนเข้าเมืองสำนักงานตำรวจแห่งชาติหรือ
3. ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวออกโดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิ ลำเนาพักอาศัย
กลุ่ม 2
1. เอกสารหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
2. หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
กลุ่ม 3
1. หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้วจากนายทะเบียน
กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์
กลุ่ม 4
1. หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นผู้ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วย
การส่งเสริมการลงทุน
กลุ่ม 5 เลือกใช้หลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งนำมาแสดง
1. หลักฐานการขายเงิน หรือการนำเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศกับ ธนาคารรับอนุญาตตามแบบ ธ.ค. 3
พร้อมลงลายมือชื่อและประทับตราธนาคาร
2. หลักฐานสำแดงเงินตราต่างประเทศ ออกโดยเจ้าหน้าที่ศุลกากร
3. ใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศ ออกโดยบริษัทรับอนุญาตหรือบุคคลรับอนุญาตเป็นผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศโดยมีหลักฐาน
ของบริษัทรับอนุญาตหรือ บุคคลรับอนุญาตที่จะออกให้โดยธนาคารแห่งประเทศไทย